关于德信小区正大门保安亭的归属

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蜜橙

家装水电工 发表于 2026-02-03 08:32
是的，二十多年的监控室与保安亭，在不知情的情况下就被开发商用于“抵款”给别人，德信小区全体业主在不知情的情况下还成了被告。真的成了有理的说不清、歪理的称王称霸了

你是业委会的人员吗

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你说了算＆

飞扬电器修理 发表于 2026-02-03 08:32
一个保安亭都不属于物管和全体业主，还抵押给私人还办了产权证，这是对物权法、物业管理条例最讽刺的最没有底线的挑战！枫丹韵绿堡也是，三期车位原来十多年全部有产权证卖给私人、原来租给超市、疫情时关了几年，去年招租换了一家超市，隔了一小半整了几十个车位出租，外面停车位都是350一个月，枫丹这里420，爱租不租不愁租不出去。三期三栋楼每栋28层，但车位都还是去年才有这么几十个。这就是綦江开发商、物业公司这些乱整、都是利益关系！

组织你们小区业主上访，业主都要站出来，为自己的权利伸张正义

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家装水电工

蜜橙 发表于 2026-02-03 11:52
你是业委会的人员吗

我只是业主，有什么问题吗？？

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家装水电工

你说了算＆ 发表于 2026-02-03 11:55
组织你们小区业主上访，业主都要站出来，为自己的权利伸张正义

谢谢你的提意，德信小区所有业主都是一条心、为了共同的保安亭而准备与邪恶对抗到底

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喷不平

主要是看规划图，围墙外面就不是小区业主的。比如规划有公路，公路两边就有人行道，这也不算业主的共有面积。

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喷不平

看到了吗?画红圈的就是原来的售房部，现在是政府的老年俱乐部和门球场，这也是原来小区公共面积，这个我就不懂了，还是开发商的，政府的全体业主的，只是这一笔公共收入有没有？那就要打一个大大的问号了。

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半夏微凉.

您好，这是一个非常好的问题，也是很多业主关心的问题。小区保安亭的产权归属，通常属于全体业主，但具体需要根据其建设性质、成本分摊和规划用途来判断，不能一概而论。
以下是详细的解释和判断依据：
1. 归属全体业主的普遍情况（最常见）
在绝大多数情况下，小区保安亭被认为是小区的公共配套设施，其产权归全体业主共有。主要法律依据和逻辑如下：


法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。


建设成本已分摊：保安亭作为小区安全管理和服务的必要设施，其建设成本通常已经核算在整個小区的开发建设成本中，并最终由全体购房业主通过房价共同承担。业主在购买房产时，支付的房价款中包含了这部分公共配套设施的费用。


规划用途：保安亭的规划用途是为整个小区的公共安全、秩序管理服务，而非为某个特定业主或开发商自身经营服务。它服务于全体业主的共同利益。


《物业管理条例》精神：保安亭通常被视为物业管理用房或公共服务设施的一部分，而物业管理用房的产权依法属于全体业主。


结论：如果保安亭是作为小区竣工验收标准内的配套设施，在最初的商品房买卖合同和规划图纸中明确为小区公共服务设施，那么它毫无疑问属于全体业主的共有财产。
2. 可能归属开发商或其他方的情况（少数特殊情况）
在某些特定场景下，保安亭的产权可能不属于全体业主：


独立报建、拥有独立产权证：如果开发商在建设时，将某个保安亭（尤其是临街、可能用于商业用途的岗亭）作为独立的构筑物单独报批、办理了独立的产权登记，那么产权归登记人（可能是开发商或第三方）所有。但这种情况在纯住宅小区内部很少见。


属于市政或特定区域设施：如果保安亭是服务于某个市政规划区域（如大型公园、市政道路旁），而非特定商品房小区的，则产权可能属于ZF相关部门。


后期增建且未经业主同意：如果是物业公司或开发商在小区交付后，未经业主大会同意，自行占用公共区域增建的保安亭，其合法性存疑，但构筑物本身的所有权可能涉及复杂纠纷，一般仍会被认定为侵占业主共有区域。


如何具体判断您所在小区的保安亭归属？
您可以查阅以下文件来确认：


最重要的文件：《商品房买卖合同》及其附件。查看其中关于“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”的构成说明，以及配套设施的约定。


关键图纸：小区规划总平面图、竣工图纸。查看保安亭是否被标注为“物业管理用房”、“门卫室”、“公共服务设施”等。


产权初始登记资料：开发商的《大产权证》（初始登记）或不动产登记中心的信息，看保安亭是否被单独列项登记。


询问核实：向小区业委会、物业公司（特别是前期物业，他们通常由开发商指定，了解建设情况）或当地住建局、不动产登记中心进行咨询。


总结



情形
产权归属
关键判断依据




最常见情形
全体业主共有
作为小区规划内的公共配套设施，成本已分摊入房价，服务于全体业主。


特殊情形
开发商或其他方
拥有独立产权登记；或属于特定市政设施，非小区专属。



总的来说，除非有非常明确的反证（如独立产权证），否则小区内用于小区安全管理、服务于全体业主的保安亭，其产权应归属于全体业主所有。 其日常管理、使用和维护应由物业服务企业负责，而处置权（如拆除、改建）则需要由业主大会依法决定。

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家装水电工

半夏微凉. 发表于 2026-02-03 13:22
您好，这是一个非常好的问题，也是很多业主关心的问题。小区保安亭的产权归属，通常属于全体业主，但具体需要根据其建设性质、成本分摊和规划用途来判断，不能一概而论。
以下是详细的解释和判断依据：
1. 归属全体业主的普遍情况（最常见）
在绝大多数情况下，小区保安亭被认为是小区的公共配套设施，其产权归全体业主共有。主要法律依据和逻辑如下：


法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。


建设成本已分摊：保安亭作为小区安全管理和服务的必要设施，其建设成本通常已经核算在整個小区的开发建设成本中，并最终由全体购房业主通过房价共同承担。业主在购买房产时，支付的房价款中包含了这部分公共配套设施的费用。


规划用途：保安亭的规划用途是为整个小区的公共安全、秩序管理服务，而非为某个特定业主或开发商自身经营服务。它服务于全体业主的共同利益。


《物业管理条例》精神：保安亭通常被视为物业管理用房或公共服务设施的一部分，而物业管理用房的产权依法属于全体业主。


结论：如果保安亭是作为小区竣工验收标准内的配套设施，在最初的商品房买卖合同和规划图纸中明确为小区公共服务设施，那么它毫无疑问属于全体业主的共有财产。
2. 可能归属开发商或其他方的情况（少数特殊情况）
在某些特定场景下，保安亭的产权可能不属于全体业主：


独立报建、拥有独立产权证：如果开发商在建设时，将某个保安亭（尤其是临街、可能用于商业用途的岗亭）作为独立的构筑物单独报批、办理了独立的产权登记，那么产权归登记人（可能是开发商或第三方）所有。但这种情况在纯住宅小区内部很少见。


属于市政或特定区域设施：如果保安亭是服务于某个市政规划区域（如大型公园、市政道路旁），而非特定商品房小区的，则产权可能属于ZF相关部门。


后期增建且未经业主同意：如果是物业公司或开发商在小区交付后，未经业主大会同意，自行占用公共区域增建的保安亭，其合法性存疑，但构筑物本身的所有权可能涉及复杂纠纷，一般仍会被认定为侵占业主共有区域。


如何具体判断您所在小区的保安亭归属？
您可以查阅以下文件来确认：


最重要的文件：《商品房买卖合同》及其附件。查看其中关于“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”的构成说明，以及配套设施的约定。


关键图纸：小区规划总平面图、竣工图纸。查看保安亭是否被标注为“物业管理用房”、“门卫室”、“公共服务设施”等。


产权初始登记资料：开发商的《大产权证》（初始登记）或不动产登记中心的信息，看保安亭是否被单独列项登记。


询问核实：向小区业委会、物业公司（特别是前期物业，他们通常由开发商指定，了解建设情况）或当地住建局、不动产登记中心进行咨询。


总结



情形
产权归属
关键判断依据




最常见情形
全体业主共有
作为小区规划内的公共配套设施，成本已分摊入房价，服务于全体业主。


特殊情形
开发商或其他方
拥有独立产权登记；或属于特定市政设施，非小区专属。



总的来说，除非有非常明确的反证（如独立产权证），否则小区内用于小区安全管理、服务于全体业主的保安亭，其产权应归属于全体业主所有。 其日常管理、使用和维护应由物业服务企业负责，而处置权（如拆除、改建）则需要由业主大会依法决定。

谢谢您的提意，德信小区正门保安亭，是没有独立的门排号的，产权证也是近年才办的。保安亭是建小区时就规划好的，里面所有小区监控线路都是当时暗装预埋好的。并且小区建好就是保安亭使用至今

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麦克华斯基

我看懂了，抵款给张某，就属于张某的个人财产了，如果小区公摊里没有保安亭的规划，那么张某是行使他个人应得的权利。一般产权证能下来，说明产权合理合法。至于产权坐落变更了几次，应该是ZF规划街道变了名称或者号数，规划图没变，实际坐落没变，这个也没有值得争议的地方。

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