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曝光 发表于 2025-08-02 18:17
在物业未经业主同意擅自出租小区共有部分，且承租方为善意第三方（即不知情且无过错）的情况下，业主可能需要先赔偿承租方的损失，再向物业公司追责。这一法律原则主要基于以下几个法律依据：
1. 合同相对性与善意第三人保护
根据《民法典》第四百六十五条，合同仅在当事人之间具有约束力，但法律另有规定的除外。如果物业公司未经业主授权擅自签订出租合同，业主可以主张合同无效或撤销。但如果承租方是善意的（即不知物业公司无权代理），法院可能基于保护交易安全的原则，认定合同有效或要求业主承担赔偿责任。
2. 表见代理的可能性
如果物业公司的行为足以让承租方合理相信其有权出租共有部分（如长期管理、收取租金等），可能构成《民法典》第一百七十二条规定的表见代理，此时合同对业主具有约束力，业主需履行合同或赔偿承租方损失，再向物业追责。
3. 业主的追偿权
如果业主因物业公司的越权行为被迫赔偿承租方，可根据《民法典》第九百八十五条（不当得利）或第九百九十一条（违约责任）向物业公司追偿。例如：
- 物业公司未经业主大会同意出租共有部分，违反《物业管理条例》第三十七条，业主可要求其返还收益并赔偿损失。
- 若物业公司擅自改变物业管理用房用途（如出租作快递站点），业主可依据《物业管理条例》第六十二条要求其承担行政及民事责任。
4. 司法实践中的处理方式
-案例1：青岛某物业擅自出租物业管理用房，被行政处罚并责令改正，收益归全体业主。
- 案例2：部分共有人擅自出租共有房屋，法院可能认定合同有效（如承租方善意），但业主可向擅自出租方索赔。
1. 若承租方善意：业主可能需先赔偿其损失（如合同无效导致的装修、经营损失），再依据《民法典》向物业公司追责。
2， 业主维权途：
- 起诉物业公司要求返还收益、赔偿损失（《民法典》第九百八十五条）。
- 向住建部门投诉，要求对物业公司行政处罚（《物业管理条例》第六十二条）。
任何理由堵塞入口都是违法行为
建议业主尽快成立业委会，规范共有部分的管理，避免类似纠纷。
康德城才交房几天，入住都没有达到成立业委会的比例，你应该知道没有成立业委会，，所以也一定认定位善意第三人 |
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楼主: 曝光
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