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业主对物业服务不满意，可以不缴纳物业费吗？ 重庆日报客户端消息，重庆五中院相关负责人介绍，近年来，物业纠纷案件数量增幅快、体量大，争议焦点主要集中在物业服务费的催缴、物业服务质量是否存在瑕疵、事实物业服务的处理、公共收益的归属、物业资料公示的范围、业主大会所作的决定是否有效等方面。
物业服务存在重大瑕疵 可酌情调减物业费 某物业公司从2013年起开始为綦江区红星小区提供物业服务。王某于2018年12月取得了该小区的车库承租权，后王某、物业公司及綦江区某地产公司于2019年4月25日达成车库交接协议，对车库的移交等内容进行了约定，其中约定普通停车场服务费50元/月/位，包括车库清洁用水费、车库照明电费、保洁费等，并约定自2019年5月1日起，由王某按月自行支付物业费给物业公司。
王某按约交纳物业费至2019年12月，从2020年1月起未交纳物业费。该物业公司催收未果，遂起诉要求王某支付欠付的物业费28800元。 庭审中，王某提交证据证明车库未按照约定设有专门的保安亭，保安人员每天仅巡查一次，没有按照约定进行每天定时多次巡查，并且巡查人员长期签署虚假的巡查记录，车库垃圾成堆，长期未清理，故王某要求减少物业费。
法院判决认为，该物业公司针对案涉车库提供的物业服务主要包括车库内共用道路清洁维护、保安巡查，但王某举示的照片可以证明物业公司针对案涉车库存在清洁不到位、垃圾成堆未能进行及时清运、保安未按照合同约定每日定时进行巡查的情况。物业公司并未按照物业服务合同的约定履行合同义务，存在重大瑕疵。
王某作为车库的承租人有权以物业服务企业未履行物业服务合同约定为由请求减少物业费。根据权利义务对等原则，综合物业公司提供服务的瑕疵情况，酌情调减物业费至合同约定的70%。遂判决王某按35元/月/位的标准向物业公司支付2020年1月至2020年8月期间的物业费20160元。
法官说法 物业费的收取应与物业服务人提供的物业服务内容相当，物业服务人提供的服务存在重大瑕疵的，根据权利义务对等原则，人民法院可以根据物业服务人提供服务的瑕疵情况酌情调减物业费。
房屋质量问题不构成业主拒缴物业费理由 某物业公司与某置业公司签订前期物业服务合同，成为大渡口区雅居乐御宾府小区物业服务企业。某房屋租赁公司与某置业公司于2018年5月30日签订商品房买卖合同，购买了该小区214套办公房屋，双方约定于2019年7月20日前办理房屋交付手续。
因房屋质量问题，某房屋租赁公司未实际接房，后某房屋租赁公司与某置业公司签订协议，约定由该置业公司代为支付房屋2019年7月21日至2019年9月20日期间的物业费，某房屋租赁公司于协议生效后三个工作日内完成房屋的全部接房收楼手续，并应及时支付之后的物业费。
某房屋租赁公司之后未按约交纳214套房屋的物业费，某物业公司催收未果，遂起诉要求某房屋租赁公司支付214套房屋的物业费、公共能耗费及违约金。某房屋租赁公司辩称，由于物业公司拒绝处理房屋质量问题，未尽到物业服务义务，无权收取物业费。
法院判决认为，某物业公司按照物业服务合同约定提供了物业服务，某房屋租赁公司作为业主应当交纳相应的物业费。某房屋租赁公司并无证据证明某物业公司所提供的物业服务不符合合同约定，其要求拒交物业费的理由缺乏合同及法律依据。某房屋租赁公司与建设单位某置业公司就房屋存在的质量问题，系另一法律关系，且双方已就该问题进行了协商处理，业主不能以此为由拒交物业费。遂判决某房屋租赁公司向某物业公司支付物业费及公共能耗费合计229036.24元。
法官说法 物业服务人按照合同约定提供服务的，业主应按照合同约定交纳物业费。业主交纳物业费是基于其接受了物业服务人提供的服务，至于业主房屋是否存在质量问题，与业主是否应该交纳物业费并非同一法律关系。房屋存在质量问题亦非由物业服务人造成，业主可就房屋质量问题另行向建设单位主张权利，但应按照物业服务合同的约定向物业服务人交纳物业费。
选聘或解聘物业服务人由业主共同决定 李某等91人是荣昌区碧水西城小区业主，某物业公司是该小区的前期物业服务企业。小区业主委员会于2016年4月12日在荣昌区昌元街道办事处进行了备案。
业主委员会与该物业公司分别于2016年11月15日、2019年5月10日签订了两份物业服务合同。
李某等91人以签订物业服务合同未经法定比例业主同意为由，起诉要求撤销业主委员会作出的与该物业公司签订前述两份物业服务合同的决定。
业主委员会称其在2016年4月29日召开的业主大会中有征询意见。经审理查明，参加本次大会的具体业主人员和对应房屋面积并不确定，无法证实经过达到法定比例的业主同意。
业主委员会称于2018年10月25日在社区办公室召开业主代表会议，根据会议决定签订的第二个物业服务合同，参会人数是16个代表。 经审理查明，参加会议的业主代表并非由业主选出，也没有经过业主授权。
法院判决认为，小区业主委员会与某物业公司签订物业服务合同时，未按照相关法律规定的要求召开业主大会或以其他方式征询全体业主的意见，业主委员会也未举示证据证明在作出前述两个决定前取得了小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该行为违反了《中华人民共和国物权法》的强制性规定，侵犯了李某等91人作为业主的合法权益，遂判决撤销小区业主委员会作出的与某物业公司签订前述两份物业服务合同的决定。
法官说法 对选聘和解聘物业服务人等应由业主共同决定的事项，应当经法定比例的业主同意。业主委员会未经法定比例的业主同意，擅自作出选聘或解聘物业服务人的决定，侵害了业主的合法权益，业主可以请求人民法院予以撤销。
重庆日报客户端记者 黄乔 原标题：物业服务不满意 可以不交物业费吗？——重庆五中法院发布物业纠纷典型案例 来源：重庆日报客户端
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发表于 2022-7-5 11:26:15
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